Forbes SRB: Orbán Viktor veje 11 irodaházat vásárolt Belgrádban

A Forbes nemrég indult szerbiai kiadása két cikkben is foglalkozik azzal, hogy a Diófa Alapkezelő (Diofa Fund Management) több irodaházat vásárolt Új-Belgrádban, ez az alapkezelő Orbán Viktor magyar miniszterelnök vejéhez, Tiborcz Istvánhoz köthető. A CBRE SEE ingatlantanácsadó cég sajtóközleményében az szerepel, hogy az eladás során 11 prémium kategóriás, több mint 122 000 négyzetméter alapterületű épület került a Diófa tulajdonába, ezek öt üzleti parkban vannak, névszerint a következőkben: Green Heart, FortyOne, Belgrade Business Center, 19 Avenue, valamint a House irodaház. A Forbes SRB megjegyezte, hogy a Diófa Alapkezelő a Tiborcz István által vezetett BDPST csoport része, és ez a legnagyobb egyedi tranzakció a délkelet-európai piacon.

Tizenegy irodaház öt helyen

Uroš Grujić, a CBRE délkelet-európai befektetési ingatlanokkal foglalkozó részlegének igazgatója nyilatkozatában azt közölte, hogy ez a legnagyobb egyedi tranzakció mind Szerbiában, mind a délkelet-európai piacon.

A befektetési igazgató külön örömét fejezte ki azzal kapcsolatban, hogy immár másodszor lehettek tanácsadók ennek az impozáns üzleti épületportfóliónak a lebonyolításában, ami a CBRE-t abszolút vezető pozícióba helyezte a tőkepiaci tanácsadás területén.

Grujić szerint az instrumentális tranzakció ismét megmutatta, hogy a szerbiai piac továbbra is vonzó és likvid, ami egyúttal jelzi az ottani befektetési piac további növekedésének lehetőségét.

A FortyOne üzletközpont Új-Belgrádban 2017-ben (Forrás: X platform)

A belgrádi üzleti portál a BDPST csoport honlapjára hivatkozva azt írja, hogy a magyarok 2022-ben a Waberer’s cégen keresztül léptek be a logisztikai szektorba. Tavaly októberben a cég bejelentette, hogy többségi részesedést szerzett a szerbiai MD International forgalmazóban.

Korábbi sajtóértesülések szerint a Diófa néhány hónapja kötött megállapodást az irodaházak megvásárlásáról a portfóliót korábban birtokló Indotek Csoporttal, amely előzőleg a GTC-től vette meg a szóban forgó ingatlanokat.

A Forbes SRB azt is megjegyzi, hogy az Indotek szintén magyar cég, amelyet Jelinek Dániel alapított, a Diófa alapkezelő többségi tulajdonosa pedig a Tiborcz István érdekeltségébe tartozó Gránit Bank.

A korábbi években a Forbes Tiborczot a 40 leggazdagabb és egyben legbefolyásosabb magyar közé sorolta, akinek a felemelkedése az üzleti életben azt követően indult meg, hogy 2013-ban feleségül vette Orbán Viktor lányát.

A szerb portál médiajelentésekre hivatkozva megjegyezte, hogy mielőtt a miniszterelnök veje lett volna, Tiborcz szerény jövedelmű világítástechnikai céget vezetett. Kilenc évvel ezelőtt az általa irányított cég, az Elios Inovativ az államtól kapott munkát LED-világítások szerelésére, és mint híre ment, a munka 65 százalékkal drágábbnak bizonyult a piaci árnál.

A Forbes SRB arra emlékeztette a szerb olvasókat, hogy a német Spiegel szerint Orbán veje érintett a magyar városok közvilágításának lecserélésével kapcsolatos szabálytalanságokban.

A beszámoló szerint Tiborcz eladta a részesedését, és 2015 áprilisában távozott a cégtől, miután az Európai Korrupcióellenes Hivatal (OLAF) 35 magyarországi közvilágítási projekttel kapcsolatban kezdett vizsgálatot. Ezt követően Tiborcz és Orbán lánya az ingatlanszektorban próbálta ki magát.

Mi került Orbán vejének a tulajdonába?

A nemzetközi gazdasági lap szerbiai portálja a témával foglalkozó másik cikkben a fenti tényekből kiindulva azt elemzi, hogy mi került a Diófa tulajdonába, és mekkora haszonra számíthat a magyar miniszterelnök veje Belgrádban.

A Forbes SRB megjegyzi, hogy a tranzakció értékét nem hozták nyilvánosságra, de a létesítmények által közölt pénzügyi eredményekből ítélve a befektetés megtérülése “nem lehet kihívás”, és túl sok időt sem vesz igénybe.

A legnagyobb irodaház a Milutin Milanković körúton található Green Heart, amely öt épületből áll, összesen 46 000 négyzetméter bruttó területtel. Négy és hét szintes (plusz földszint) épületekről van szó, az egyik épület leghíresebb bérlője a Nordeus cég.

Ugyanebben az utcában, vagyis a szomszédságban található a FortyOne üzleti park, amely három épületből áll, összesen 28 000 négyzetméter alapterülettel (hat emelet és a földszint).

A 19 Avenue épülete, amely szintén tulajdonost cserélt (Forrás: Coreside)

Ugyanennek a körútnak a végén, a Vladimira Popovića utca sarkán található a 19 avenue épület (amelynek leghíresebb bérlője az EU szerbiai missziója) 17 000 négyzetméterrel (formálisan két, egyenként kilenc emeletes épület).

A negyedik a Belgrade Business Center épülete a Belvil (Belleville) városrész mellett nyúlik el. Itt található az Air Serbia főhadiszállása, 11 emelettel és 17 000 négyzetméterrel.

És végül ott van a GTC híres épülete, ma House, a Zoran Đinđić körúton, átlósan a Belgrádi Aréna sportcsarnokkal. Az épület 13 500 négyzetméteres, hat szintes, plusz a földszint.

Mekkora hasznot hozhat a belgrádi üzlet?

A felsorolt üzleti parkok mindegyikét külön-külön cég kezeli. Ha megnézzük a 2022-es üzleti teljesítményeiket, azt láthatjuk, hogy Orbán veje jó üzletet csinált.

Az említett évben az öt cég együttesen több mint 35 millió eurót keresett, és 12,5 millió eurót meghaladó nettó nyereséget ért el, vagyis 35% körüli nettó haszonkulcsról beszélünk, aminek minden bizonnyal minden befektető örülne.

A bevétel több mint egyharmadát a Milutin Milanković körúti Green Heart parkot kezelő Atlas centar cég termelte, ez nyilván a rendelkezésére álló nagy négyzetméterszámból következik. 2022-ben ez a társaság összesen 13,4 millió euró bevételt és mintegy 6,8 millió eurós nettó nyereséget ért el.

A második helyen a Demo invest cég áll, amelynek “joghatóságába” a 28 ezer négyzetméteres FortyOne komplexum tartozik, ezzel 8,3 millió eurós bevételt ért el, és körülbelül 3,9 milliót nyert nettóban.

A harmadik a Business centar cég, amely a Belville melletti Belgrade Business Center épületet kezeli. Összességében 6,6 millió eurót keresett 2022-ben, és 3,4 millió eurós nettó nyereséget könyvelt el.

A Belgrade Business Center a belgrádi Belville városrészben (Forrás: Coreside)

A bejelentett bevételek tekintetében a negyedik az NBG 64a Business Point, amely az Aréna melletti (House) épületet gondozza. A teljes bevétel mintegy 3,5 millió euró volt, a nyereség pedig 1,47 millió.

És végül a Business park 19 avenue cég az utolsó a bevételek tekintetében 3,4 millió euróval, és az egyetlen, amely 2022-ben veszteséget könyvelt el 2,99 millió euró értékben.

A pandémia után már jól pörög

Figyelembe véve, hogy a 2020-bab és 2021-ben az irodahelyiségek bérbeadása hanyatlásnak indult a koronavírus-járvány, főleg pedig az azt jellemző hibrid vagy otthoni munkavégzésre való átállás miatt, a fenti adatok alapján nem nehéz megállapítani, hogy az ezeket a létesítményeket kezelő cégek jó növekedési pályán állnak.

A legjobb hitelminősítést az Aréna melletti épületet kezelő cég kaphatná, de a többiek sem maradnak le, és kockázatilag mind a spektrum felső felében vannak, vagyis nem jelentenek szinte semmiféle kockázatot a tulajdonos számára. A legfőbb közös jellemzőjük a jó fizetőképesség és a csökkenő adósság.

A 2022-es évben csak a 19 avenue könyvelt el rossz eredményt a realizált veszteség miatt, ami más mutatókban is megmutatkozott, de ez nem okozhat túl nagy gondot az új tulajdonosnak.

Érdekesség viszont, hogy az elmúlt év során valamennyi cég megváltoztatta a pénzügyi kimutatásait (az egyiket eredetileg hibásan tették közzé).

Ha ezekből a jelentésekből indulunk ki, akkor az eladott épületek bejelentett értéke 275 millió euró körül mozog. Amikor a GTC cég 2021-ben eladta a tulajdonában lévő épületeket az Indotek Csoportnak, a médiában a javasolt ár 267,6 millió euró volt, ami meghaladta a könyv szerinti értéküket.

Bejegyzett vezetői és tulajdonostársi változások

A Forbes SRB beszámolója szerint a Gazdasági Nyilvántartási Ügynökség a hét közepén mind az öt cég vezetésében változást jelentett be: Jelinek Dánielt mind az öt cég igazgatójaként Mirko Smiljanić és a magyar állampolgárságú Kalmár-Nagy Márton (Marton-Kalmar Nađ) váltotta.

A GTC House épülete a szerb fővárosban (Forrás: Coreside)

A tavalyi év vége előtt mintegy tíz nappal a tulajdonosi szerkezet változásait is rögzítették. Mind az öt cégben korábban az Office Planet Kft. 70%-os es a Westavis Ingatlanforgalmazó és Szolgáltató Kft. 30%-os tulajdonos volt. A magyar üzleti portálokon elérhető adatok szerint mindkét cég képviselője Jelinek Dániel.

Tavaly év vége felé azt iktatták, hogy a Westavis részesedésének 30 százaléka átkerült a Gordiusz West Holding Kft. tulajdonába, amelyet Bodnár Tamás képvisel, aki a Diófa egyik ügyvezetője. Az Office Planet részesedésében eddig nem történt változás.

Mindebből az sejthető – ezt a következtetést a Forbes SRB nem vonta le – hogy eddig is gyakorlatilag magyar tulajdonban lévő ingatlanok cseréltek gazdát Belgrádban a magyar miniszterelnök környezetéhez tartozó üzletemberek között.