Belgrade Waterfront: Libák a ködben, avagy az átverés magasiskolája

Tovább terjeszkedik a „Belgrád a vízen” (Belgrade Waterfront) elnevezésű projekt, amelybe újabb városrészeket vonnak be, és miután a terv eléri a Savski venacot (Belgrád központi része), a Stari gradot (Óváros), Újbelgrádot, valamint Čukaricát, várhatóan olyan épületek tűnnek el, amelyek eddig meghatározták a városképet, mint például a Belgrádi Vásár (Beogradski Sajam) egyes számú csarnoka, amely műemléknek számít.

A bővítés 327 hektárra terjed ki, így a projekt ellenzői szerint az épített környezet visszafordíthatatlan pusztításnak lesz kitéve, aminek hosszú távú következményei lesznek. Az új területek bevonására/átadására vonatkozó döntés a szerb Hivatalos Közlönyben (Službeni glasnik) jelent meg április 11-én, a dokumentumot Ivica Dačić ügyvivő miniszterelnök írta alá, azt is mondhatnánk, hogy a haladók ideiglenes kormányfőként vele végeztették el a „piszkos munkát”.

Soha nem térül meg a Belgrade Waterfront?

A szerb Hivatalos Közlönyben megjelent határozat szerint a 327 hektáros terület átkerül a Belgrád a vízen projekthez, ebből az Abu-Dzabi székhelyű Eagle Hills Waterfront Investment LLC tulajdonába 67 százalék „száll át” közelebbről meg nem határozott körülmények között, a szerb kormány birtokába ugyanakkor csak 33 százalék marad.

A területrendezési terv módosításainak elkészítésével a Köztársasági Területrendezési és Urbanisztikai Ügynökséget bízták meg, ehhez a pénzt a Belgrád a Vízen biztosítja, a tervezési folyamatnak 2025 februárjában kell befejeződnie.

Belgrád a vízen: ezt a „gyönyörűséget” sikerült létrehozni az Eagle Hills közreműködésével (Forrás: Radar)

Mohamed Alabbar Eagle Hills-je, bár kétszer akkora részesedéssel rendelkezik, eddig valamivel több mint 60 millió eurót fizetett be a közös cégbe, négy részletben – háromszor 20 milliót, egyszer pedig 20 ezer eurót.

Másrészt egymillió dinár (8,5 millió euró) befizetése mellett a szerb kormány – alapítói szerepkörben – az induláskor 177 hektárt vont be a közös cégbe, amely ezáltal talán a Balkán legvonzóbb építési területéhez jutott hozzá. Az majd csak ezután derül ki, hogy az újabb 327 hektár hasonló módon – értsd: ingyen – megy-e át a közös városépítési projektbe, a helyzet jelenlegi állása szerint és az eddig történtek alapján azonban minden bizonnyal ez várható.

Az új rendezési terv szerint ezek a területek kerülnek át a Belgrád a vízen (Belgrade Waterfront) birtokába, vélhetően teljesen ingyen

A belgrádi Radar hetilap és hírportál adatai szerint a Belgrád a vízen nevet viselő közös cég megalakulása óta a realizált nyereség alapján mindössze 6,6 millió euró osztalékot fizetett be a költségvetésbe, vagyis egy eurót fejenként, ha ezt az összeget az ország lakosságának számához arányítjuk.

A Radar megjegyzi, hogy ha szimplán eladták volna a projektre kiválasztott körülbelül 500 hektáros (177+327=504) építési területet, akkor abból a szerb államnak legalább két és fél milliárd eurója származhatott volna, vagyis negyvenszer több, mint amennyit az az Abu-Dzabiból érkezett többségi tulajdonos befektetett.

A szerb elnök gyakori országos körútjának egyikén azt mondta, hogy a Belgrád a vízen projektre tekintve jól látható, hogy Szerbia mennyit fejlődött és változott”. Az ellenzéki sajtó- és médiaterméknek számító Radar szerint ugyanakkor nehezen képzelhető el, hogy az állam az osztalékon keresztül beszedje, amit eddig befektetett, vagyis ha kicsit megvakargatjuk a felszínt, akkor kívül éhes, belül flamós (spolja gladac, iznutra jadac).

A tavalyi eredmény felosztásáról még nem született döntés, de arra lehet számítani, hogy az osztalék, ugyanúgy mint az előző két évben, most is kétharmad-egyharmad arányban talál gazdára a külföldi befektető javára. Az állam egyéb alapon történt bevétele sem túl lenyűgöző.

Tavaly mindössze 2,3 millió euró csordogált be a költségvetésbe az eladott lakások áfájából. Az áfa mellett 8,2 millió euró nyereségadót is beszedett az állam, és nagyjából ennyi lenne, eltekintve azoktól az adóktól és járulékoktól, ami a több száz alkalmazott béréből befolyt.

A Belgrád a vízen nyeresége/vesztesége euróban 2015-től 2023-ig (A Radar grafikonja)

A Belgrád a vízen anyavállalatként sokkal nagyvonalúbb volt leányvállalataival, a BW Gallery-vel és a BW Kulával, amelyeknek tavaly csaknem 86 millió eurót kölcsönzött. Ráadásul a szerbek idén 25 millió eurót fizettek a többségi tulajdonosnak, az Eagle Hills Waterfront Investment LLC-nek egy korábban jóváhagyott hitel alapján. És ez még nem minden, mert a többségi tulajdonos a „projektfejlesztési” szolgáltatásaiért további, mintegy 7,5 millió eurót is felszámított.

Mindebből az derül ki, hogy a szerb államnak nincs túl nagy haszna, de egészen másként áll a helyzet a többségi tulajdonos esetében, a Belgrád a vízen alaptőkéje ugyanis 5,3 milliárd dinár, azaz mintegy 45,5 millió euró, a fel nem osztott nyereség pedig csaknem ennek háromszorosa, 14,6 milliárd dinár, azaz 124,5 millió euró.

Hogyan megy ki a pénz?

Tekintettel arra, hogy a Belgrád a vízen, amelynek többségi tulajdonosa – mint már említettük – az Eagel Hills, és ezáltal Mohamed Alabbar, ingyen kapott földterületet a szerb államtól, a lakásokat pedig piaci áron adták el, tehát az lenne a logikus, ha a teljes nyereséget felosztanák, és az állam kisebbségi tulajdonosként megkapná az összeg egyharmadát, bár még így is rosszul járna.

Mohamed Alabbar, az Eagel Hills tulajdonosa (Forrás: Belgrade Waterfront)

Milan Kovačević, befektetési tanácsadó szerint más befektetők fizetnek az építési területért, és ez a költség – tehát a telek ára – eléri az épített ingatlan értékének egynegyedét. A Radarnak nyilatkozó Kovačević ezzel kapcsolatban arról is beszélt, hogy kétféleképp lehet kivinni a pénzt Szerbiából az Egyesült Arab Emírségekbe.

A befektetési tanácsadó szerint a két fél megállapodott abban, hogy a külföldi tulajdonos biztosítja a kivitelezőket és egyúttal a lakások értékesítésével is ő foglalkozik, így nyilvánvalóan az történt, hogy a pénz nagy része külföldre került, és csak a profit kisebbik része maradt Szerbiában.

Kovačević úgy nyilatkozott, hogy nem lenne meglepve, ha ennek az engedélyezése tudatosan történt volna. A szakértő megjegyezte, hogy az állam nem euróban kapta az osztalékot, aminél azonban nagyobb probléma, hogy a projektben nagyon kevés hazai, tehát szerbiai cég vesz részt.

Kovačevićnek meggyőződése, hogy van egy „kitaposott út a pénz kiszedésére” anélkül, hogy ez látszana, és szinte biztos, hogy a pénz egy része azokhoz kerül, akik mindezt engedélyezik. Kovačević szerint erre utalnak azok a külföldi médiajelentések, miszerint Mohamed Alabbar, aki az Eagle Hillsen keresztül a Belgrade Waterfront többségi tulajdonosa, valószínűleg partnere lehet Trump vejének, Jared Kushnernek, akinek az állam a szerbiai vezérkar lebombázott épületeit szintén ingyen kívánja átengedni egy lakó- és üzleti komplexum építéséhez. Kovačević úgy véli, hogy ha a pénzek nem ezekbe a zsebekbe vándorolnának át, több maradna a szerb államnak is.

Kapcsolódó cikk

Trump veje megerősítette, hogy Belgrádban építene, mi lesz veled Rákosrendező?

A befektetési tanácsadó szerint az építési terület további bővítésével kapcsolatban az a probléma, hogy Belgrádnak nincs igazi városi urbanistája, mint amilyenek már a római korban is léteztek, ezért mindenki, úgy építkezik, ahogy éppen eszébe jut, és minden, ami történik, azt szolgálja, hogy valaki a pénzt zsebre tegye.

Szerinte ezek után már aligha várható, hogy igazi ingatlanpiac alakuljon ki, amikor a „legatraktívabb telkeket” egyesek ajándékba kapják, ami által kimondottan nagy egyenlőtlenség keletkezik azok között, akiknek fizetniük kell a földterületért, és azok között, akik az építési területhez ingyen jutnak hozzá.

Sok minden van azonban, ami nem derül ki a nyilvánosan elérhető jelentésekből. Sem Aleksandar Vučić, szerb elnök, sem Siniša Mali pénzügyminiszter nem írt alá egyetlen papírt sem, pedig éppen ők ketten járnak leggyakrabban a Belgrád a vízen nevű városrészben, mintha ingatlanügynökök lennének, vagy mintha a saját magánprojektjükről lenne szó.

Az első szerződést a tizes évek közepén Zorana Mihajlović akkori miniszterelnök-helyettes és építésügyi miniszter írta alá, az utolsó döntést pedig – mint már fentebb említettük – Ivica Dačić ügyvivő miniszterelnök.

A kulcsemberek aláírása tehát egyetlen dokumentumon sincs, és kevesen emlékeznek arra, hogy mit mondtak egy évtizeddel ezelőtt, amikor a 2014-es választási kampány kellős közepém kijelentették, hogy a teljes projekt 2019 végére elkészül, és hogy a külföldiek 3,5 milliárd eurót fektetnek be a szerb fővárosban.

Közben a Belgrád a vízen projekt miatt a belgrádi buszpályaudvart Újbelgrádba költöztetik át, és más helyre került a vasúti pályaudvar is. Az új vasút- és autóbuszpályaudvar építését természetesen az állam finanszírozza az emberek pénzén, akik, mint a Radar írja, csak ténferegnek, akár a libák a ködben, és hiába próbálják kideríteni, valójában mennyibe is kerül nekik ez a projekt, miközben a cech évről évre egyre nagyobb, a szerb állam ugyanis mind jelentősebb és jelentősebb területeket ad át teljesen ingyen a Belgrád a vízen projektnek, miközben a 33%-os részesedése nem növekszik a közös cégben.